Następnie te proste przypadki komplikuje się zbliżając schemat rozumowania do realnych warunków, w jakich przebiega proces inwestycyjny. Poniżej przedstawiamy najprostszy przykład rachunku efektywności inwestycji, w którym przyjmuje się następujące założenia upraszczające:

- 1) porównywane warianty inwestycyjne różnią się między sobą tylko wysokością nakładów inwestycyjnych i rocznych kosztów eksploatacji, a więc przykładowo nie uwzględnia się w rachunku strat z tytułu zamrożenia nakładów inwestycyjnych w okresie budowy,

- 2) porównywane warianty inwestycyjne dają jednakową i jednorazową produkcję, zaś koszty produkcji są stałe w całym okresie eksploatacji,

- 3) jednakowy jest okres eksploatacji (użytkowania) porównywanych obiektów inwestycyjnych, w naszym przykładzie 10 lat.

Istota metody dyskonta polega na aktualizacji wszystkich nakładów i dochodów rozłożonych w czasie na określony moment, co pozwala porównać te nakłady z efektami. Celem tego jest ujęcie i uwypuklenie wpływu, jaki wywiera zamrożenie nakładów w latach budowy oraz zbyt długi okres dochodzenia do osiągnięcia docelowej zdolności produkcyjnej, a także okres eksploatacji inwestycji - na efektywność przedsięwzięcia inwestycyjnego, a tym samym na sytuację ekonomiczno-finansową przedsiębiorstwa inwestującego. W okresach tych wielkość strumienia nakładów kapitałowych nie pokrywa się ze strumieniem dochodów z produkcji. Okres obliczeniowy m stanowi sumę:

- 1) okresu realizacji inwestycji, który ustala się na podstawie normatywnych cykli realizacji inwestycji

- 2) okresu eksploatacji obiektów powstałych w wyniku zrealizowania inwestycji okres ten ustala się na podstawie średnich stawek amortyzacyjnych środków trwałych.

Suma lat obu okresów podlega porównaniu z okresem granicznym, ustalonym dla poszczególnych gałęzi przemysłu. Obowiązujące w poszczególnych gałęziach przemysłu dyrektywne okresy obliczeniowe mają spełniać podwójną rolę wyznaczać horyzont czasu, w jakim przyjęte w rachunku wielkości (nakładów i efektów) mają spełniać minimalne wymagania efektywności, z drugiej zaś strony urzeczywistniać związek między rachunkiem efektywności inwestycji i systemem ekonomiczno-finansowym przedsiębiorstwa, przez zakreślenie terminu zwrotności kredytu zaciągniętego na realizację danego przedsięwzięcia inwestycyjnego.